Главная | Справочник | Нормативные документы | Обратная связь | Подписка на новости | Архив | Консультации юристов
 

Новое в законодательстве

Авторизация



Банковские операции >> Налогообложение >> Аренда нежилого помещения. Вопросы налогообложения

Аренда нежилого помещения. Вопросы налогообложения

PDF Печать
28.05.2012 15:33

Налогообложение, связанное с арендой нежилого помещения, рассматривается с позиций налога на прибыль, налога на имущество, НДФЛ, НДС. Настоящая статья, в том числе, поможет разобраться, какие условия должны быть включены в договор аренды, для минимизации налоговых рисков.

Налог на прибыль

Первичные подтверждающие документы: Акт оказанных услуг, расчет коммунальных платежей, копии документов снабжающих организаций.

1) Арендатором арендная плата включается в прочие расходы, связанные с производством и/или реализацией (п.10 ст.264 Налогового Кодекса РФ). Арендодатель включает арендную плату в состав внереализационных доходов (п.4 ст. 250 Налогового Кодекса РФ).

Оплачиваемые арендатором коммунальные платежи сверх арендной платы, относятся к материальным расходам в соответствии с пп. 5 п.1 ст.254 Налогового Кодекса РФ, если оплата происходит по договорам напрямую заключенным арендатором с коммунальными службами и снабжающими организациями.

Если же арендатор возмещает стоимость коммунальных услуг арендодателю (сверх арендной платы) на основании перевыставленных им счетов, то такие расходы относятся к прочим расходам, связанных с производством и (или) реализацией. (7)
Следует учесть, что в данном случае, по мнению налоговых органов, сумма НДС, входящая в состав таких возмещаемых расходов (и выделенная и невыделенная) не учитывается в расходах для целей налогообложения прибыли. (8)(9)

2) Арендатор в целях налогообложения прибыли имеет право принять на расходы по ремонту основных средств, стоимость произведенного текущего ремонта арендуемого помещения, если договором установлено, что арендодатель такие расходы не возмещает. (ст.260 Налогового Кодекса РФ) Это условие должно быть прямо прописано в договоре аренды нежилого помещения.

Капитальные вложения, в форме неотделимых улучшений арендованного помещения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды. (п.1 ст.256, п.1 ст.258 Налогового Кодекса РФ).

По окончании срока аренды (в том числе, и по причине досрочного расторжения) недоамортизированная часть неотделимых улучшений в целях налогообложения прибыли не учитывается.

Если капитальные вложения, в форме неотделимых улучшений произведены арендатором без согласия арендодателя и им не возмещаются, то такие капитальные вложения в налоговом учете не амортизируются.

Капитальные вложения, в форме неотделимых улучшений арендованного помещения , стоимость которых возмещается арендатору, амортизируется арендодателем в стандартном порядке (п.1 ст.258 Налогового Кодекса РФ).

Капитальные вложения в форме отделимых улучшений арендованного помещения являются собственностью арендатора и, таким образом, учитываются как отдельный объект основных средств в стандартном порядке (ст. 623 Гражданского Кодекса РФ).

Если нежилое помещений арендуется у юридического лица, то расходы на текущий ремонт арендуемого нежилого помещения, не возмещаемые арендодателем, признаются в целях налогообложения, в соответствии с положениями ст. 260 Налогового Кодекса РФ.

Если нежилое помещение арендуется у физического лица или индивидуального предпринимателя, то расходы на текущий ремонт, не возмещаемые арендодателем, признаются для целей налогообложения прибыли в соответствии ст. 264 Налогового Кодекса, как прочие расходы, связанные с производством и (или) реализацией, при условии их соответствия требованиям ст. 252 Кодекса.(12)

При этом, амортизация по объектам капитальных вложений, в форме неотделимых улучшений в арендованное имущество учитывается в порядке, определенном ст. 258 Налогового Кодекса РФ, вне зависимости от того юридическое или физическое лицо является арендодателем.(12)

Налог на имущество

В соответствии с разъяснениями Минфина РФ (13), если арендатор произвел капитальные вложения, в виде неотделимых улучшений в арендованные объекты недвижимого имущества, учтенные в составе основных средств арендатора, возмещаемые или не возмещаемые арендодателем, то такие капвложения подлежат налогообложению налогом на имущество организаций до их выбытия в рамках договора аренды.

НДФЛ

Если арендодателем является физическое лицо, то арендная плата подлежит обложению НДФЛ в порядке, предусмотренном главой 23 Налогового Кодекса РФ. При этом арендатор признается налоговым агентом и обязан рассчитать, удержать НДФЛ с арендодателя и перечислить его в бюджет по месту своего налогового учета. При этом, по разъяснениям Минфина РФ, если арендатор оплачивает коммунальные платежи, в том числе и в составе арендной платы, то сумма возмещения (оплаты) коммунальных платежей, подтвержденная документами снабжающих организаций и зависящая от фактического потребления коммунальных услуг, НДФЛ не облагается. Если же в состав арендной платы включена сумма коммунальных платежей как постоянная величина, т.е. их размер не зависит от суммы потребления коммунальных услуг арендатором, то арендатор обязан удержать НДФЛ в размере 13% и со всей суммы арендной платы этой суммы. (6)

Первичные подтверждающие документы: Акт оказанных услуг, расчет коммунальных платежей, копии документов снабжающих организаций.

НДС

Первичные подтверждающие документы: Акт оказанных услуг, расчет коммунальных платежей, копии документов снабжающих организаций, счет-фактура на сумму арендной платы арендодателя, а также счета-фактуры снабжающих организаций, если договора на коммунальные услуги заключены арендатором напрямую.

Арендная плата подлежит обложению НДС в случае, если арендодатель является плательщиком НДС в соответствии с применяемой им системой налогообложения. При этом следует учитывать нижеследующее

1. Если коммунальные платежи входят в состав арендной платы, то счет-фактура выставляется арендодателем на всю сумму арендной платы без разделения на постоянную часть и коммунальные платежи (переменную часть). (4) Арендатор, являющийся плательщиком НДС, в данном случае имеет право принять уплаченный НДС к вычету.
Арендатор-банк, страховая организация или НПФ, оплачивающие НДС в соответствии с правилами п.5 ст. 170 Налогового Кодекса РФ, всю сумму оплаченного по данному счету-фактуре НДС принимают на расходы.

2. Спорной, с точки зрения обложения НДС, является ситуация, если арендатор, в соответствии с условиями договора аренды, возмещает арендодателю коммунальные платежи, не входящие в состав арендной платы (сверх арендной платы).

Позиция Минфина РФ и налоговых органов, подтвержденная решениями арбитражных судов (в частности, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 21.07.2009 № А56-48203/2007, ФАС Поволжского округа от 04.03.2008 № А65-8421/2007-СА1-37, Определение ВАС РФ от 29.01.2008 № 18186/07, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.01.2009 № Ф04-7965/2008(20062-А46-25) основана на нижеследующем. Арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг, он сам является их покупателем. Передача арендодателем электроэнергии, воды, газа и прочих коммунальных услуг арендатору реализацией не является. Поэтому оснований для выставления счетов-фактур с выделением НДС с сумм возмещения коммунальных расходов у арендодателя нет.
Таким образом, по мнению налоговых органов, при возмещении суммы коммунальных услуг, не включенных в арендную плату:

Арендодатель:

• принимает к вычету только часть входного НДС, предъявленного снабжающими организациями, приходящуюся на долю потребленных коммунальных услуг для своих собственных нужд;

• в книге покупок отражает полученный от снабжающей организации счет-фактуру только в части потребленных коммунальных услуг для собственных нужд;

• часть входного НДС, приходящуюся на долю арендатора, включает в стоимость соответствующих коммунальных услуг;

• арендатору предъявляет к возмещению сумму коммунальных услуг, включающих сумму НДС.

Например:

Сумма электроэнергии, предъявленной энергоснабжающей организацией арендодателю, равна всего 5310 рублей (в т.ч. НДС 810 рублей). На арендатора ,в соответствии с показаниями счетчиков, приходится 2183 рубля (в т.ч. НДС 333 рубля). Арендодатель отражает в учете собственные коммунальные расходы в сумме 3127 рублей (5310 – 2183), ( в т.ч. НДС 477 рублей) и принимает к вычету НДС с указанной суммы в размере 477 рублей.

Сумма 2183 рубля предъявляется арендатору к возмещению без выделения НДС. Счет-фактура не выставляется. Возмещаемая сумма у арендодателя не относится ни к доходам, ни к расходам на основании положений п. 2 ПБУ 9/99 и п. 2 ПБУ 10/99.

Арендатор в этом случае, в связи с отсутствием счета-фактуры, не имеет основания для принятия к вычету оплаченного в составе коммунальных платежей НДС.(5) Более того, в соответствии с разъяснениями Минфина РФ (8), сумма НДС, входящая в компенсируемые расходы арендодателя, не учитываются в качестве расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль (даже, если данная сумма никак не выделена арендодателем).

Арендатор, по мнению финансового ведомства, также не имеет права принять к вычету НДС или учесть его в расходе, для целей налогообложения прибыли даже и в том случае, если арендодателем все-таки выставлен счет-фактура с выделением НДС на сумму коммунальных услуг потребленных арендатором.(9)

Следует отметить, что существует судебная практика, как поддерживающая точку зрения налоговых органов, так и принимающая противоположную позицию.

Например:

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 N 12664/08: Арендатор вправе заявить к налоговому вычету налог на добавленную стоимость, предъявленный ему арендодателем по счетам-фактурам.

Определение ВАС РФ от 29.01.2008 N 18186/07: Даже если арендодатель выставляет счета-фактуры, арендатор не может применить вычет, поскольку арендодатель поставщиком таких услуг не является.

Конечно данная ситуация не распространяется на случаи, когда арендатор напрямую заключив договора со снабжающими организациями, самостоятельно оплачивает им коммунальные платежи, на основании выставленных ими счетов-фактур. В данном случае, учет НДС производится в стандартном порядке.

Учитывая вышеизложенное, во избежание судебных разбирательств с налоговыми органами, видится целесообразным включение коммунальных платежей в состав арендной платы.

3. Если арендатор в течение срока аренды произвел капитальные вложения в форме неотделимых улучшений арендуемого помещения, которые арендодатель не возмещает, то дальнейшая передача данных улучшений арендодателю признается у арендатора реализацией и подлежит обложению НДС. Причем если эти капитальные вложения были произведены подрядными организациями, оплата услуг которых включала в себя НДС, то арендатор имеет право на вычет при передаче неотделимых улучшений арендодателю.(10)(11)


Полезные письма и разъяснения официальных органов по вопросам аренды нежилых помещений

1. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»

2. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

3. Письмо Минэкономразвития РФ от 03.08.2010 № Д23-2948 «О государственном учете объектов капитального строительства»

4. Письмо ФНС РФ от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@ "По вопросу применения налога на добавленную стоимость при оказании услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества"

5. Письмо Минфина РФ от 3 марта 2006 г. № 03-04-15/52 По вопросам применения НДС в отношении сумм, перечисленных арендатором арендодателю в порядке компенсации расходов

6. Письмо Минфина России от 03.05.2012 № 03-04-05/3-587 По вопросу обложения НДФЛ сумм возмещения арендатором арендодателю затрат по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг

7. Письмо Минфина РФ от 19.01.2006 № 03-03-04/1/43 О расходах арендатора на возмещение стоимости коммунальных услуг арендодателю

8. Письмо Минфина РФ от 27.12.2007 № 03-03-06/1/895 Учет суммы НДС, входящей в компенсируемые расходы арендодателя, в целях налогообложения прибыли

9. Письмо Минфина РФ от 14.05.2008 № 03-03-06/2/51 Учет суммы НДС, входящей в компенсируемые расходы арендодателя, в целях налогообложения прибыли

10. Письмо Минфина РФ от 31.12.2009 № 03-07-11/341 О НДС с безвозмездной передачи арендодателю неотделимых улучшений

11. Письмо Минфина России от 06.04.2009 № 03-07-09/19 О вычете НДС при безвозмездной передаче арендодателю неотделимых улучшений

12. Письмо ФНС РФ от 17.08.2009 № 3-2-13/181@ О порядке учета в целях исчисления налога на прибыль расходов арендатора (банка) на ремонт помещения арендуемого у физического лица

13. Письма Минфина РФ от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 N 03-05-05-01/46 О налоге на имущество организаций по неотделимым улучшениям

14. Постановление Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279 "Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений"









Похожие статьи:
Следующие статьи:
Предыдущие статьи:

Обновлено 11.02.2013 20:22
 

Добавить комментарий

Уважаемые посетители. Ваш комментарий появится после его проверки модератором сайта. Обращаем Ваше внимание: сайт направлен на размещение информации, наиболее интересной и полезной для максимального количества посетителей. Поэтому комментарии, содержащие недовольства и возмущения жизнью, законодательством, правительством, и т.д., а также малоинформативные общие рассуждения, флуд и риторические вопросы, публиковаться не будут. Ответы на Ваши вопросы также будут опубликованы только, если тема, поднятая данным вопросом, интересна большинству посетителей и ранее ответ на данный вопрос не давался. Даже если Ваш вопрос не опубликован, ответ на него, по мере возможности, мы можем дать лично на e-mail, который указывается Вами при написании комментария (e-mail нигде не публикуется).


Защитный код
Обновить

Поиск

Новое на сайте